1.有房有車者

　　現在的商品房住宅的銷售對象，在許多地方都是面向有房有車族。說起來你可能不信，最起碼在南通確實如此。拆遷補償的，政府分配的，凡此種種。隨著汽車市場的日益發展，現在有車一族的比例也在逐步提高。優山美地，萬濠華府這樣的豪宅客戶自駕車來不難理解，連萬通城的客戶也是車來車往。于是營銷操盤手們要注意了，客戶們的居住體驗與消費體驗，也許并不想你預想的那樣。

　　2.領先小半步

　　少走半步會低估了南通，多走半步又會高估了客戶。盡管他們也許有房有車，也許也時常出國血拼，但是他們的整體素質還是與一線城市消費者有一定差距的。于是項目定位也好，產品設計也好，營銷策略也好，領先半步即可。優山美地的建筑風格與示范區，是它成功的重要籌碼。放在一線城市，它可能不過如此，放到南通，領先了半步，落到了實處，于是就可以坐等客戶。

　　3.上海有見過

　　疑問來自如何取舍？西班牙還是英格蘭？精裝修還是毛坯房？聯排別墅還是平層官邸？定位方法論，不論哪一種都可以給我們答案。我只想說一點：要做目標消費者在一線城市看到過并且十分想買的產品！在上海看了翠湖天地，喜歡ART DECO風格，于是中港城與萬濠華府都是這個；在上海看了萬科蘭喬圣菲或者別處的龍湖別墅，去優山美地，那里有南通的地中海。如此，銷售說辭可省去一半。

　　4.看上去很美

　　如果說一線城市可以有極簡主義的豪宅，可以有現代中式的精裝修，可以有回歸自然田園的涵碧灣，那么在南通這樣的小城，一定要做那種看上去很美，一見鐘情，情難自禁的經典產品。新古典主義的貴族品質，西班牙風格的純正洋氣，都是保險做法的不二之選。如果領先半步，可以有金地的天字一號混搭豪宅風格，也可以有億城的華府系列賴特草原風格。試驗有風險，產品需謹慎。

　　5.大盤分步推

　有專家（陳利文《房地產營銷19講》）的說法三四線城市的大盤標準：樓盤建筑總面積超過市區人口總數人均一平方米的就屬于大盤。市區人口20萬，超過20萬方就是大盤。南通市區人口接近90萬，照此邏輯南通大盤大約只有中南世紀城，郊區是恒盛莊園。我以為這是一種方法，但是更主要是的是要依據城市商品住宅的年度去化情況，根據開發商的開發節奏，開發周期在5年以上應該都可以算作大盤。如果年去化10萬方，50萬方即可算作大盤。大盤營銷的三大原則：全盤考慮，分步實現，集合啟動。

　　6.震撼售樓處

　　小城營銷的下半場（上半場是定位與產品，下半場是推廣與銷售）最為關鍵的是什么？經驗人士告訴我們：現場營造與客戶活動。因為媒體效果不夠明顯，因為精準渠道不夠明晰，所以使勁地砸錢做現場是不敗的真理，與此同時，客戶口碑很重要，多搞活動很重要，這個后面會說。現場營造，一線城市要無遺憾，因為客戶很挑剔，二三線城市要有震撼，因為他們期待被超越！南通優山美地，萬濠華府，都是那一年最有震撼的現場體驗。“傻大、高科技、綠色生態“，北京萬科副總肖勁總結的現場震撼三大招數，在二三線城市，正在逐步實現。